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嘉定,你最近怎么了??

互联网 2021-12-05 09:27:34

众所周知,上海郊区新城的开发并不是齐头并进,而是有相当的先后次序。

世纪初上海西南是北闵行的天下,古美、金汇、金虹桥新盘应接不暇,成为吸收上海新增人口的主力区域。

在北闵行开发进入尾声后,随着松江大学城开始动工松江接力成为新房供应主力区域,并在2006年9号线开通前夕达到高峰。

松江新城2010年基本成型,新房供应套数立即腰斩。也正是这一年,伴随着南翔CBD概念铺天盖地的宣传正式进入嘉定时代——当年号称新中国第一个郊区CBD。

同时,11号线各施工段相继竣工,源源不断的将市区刚需客群载入嘉定。

2015年开始,嘉定新房供应开始萎缩。当时环二正混迹于新房市场,突然就被大虹桥、长三角一体化的宣传攻势砸晕,又一个宇宙中心冉冉升起——不用说,一切都在为青浦新城的开发造势。

不过青浦与嘉定的关系正如杜甫与李白:后者处于历史上行期,前者登上历史舞台时形势已经急转直下——杜甫是遇到了安史之乱,青浦是遇到了2016年上海限购升级。

其实不出政策房地产市场也不再高歌猛进。2015年后上海人口增长开始乏力,甚至2017年开始提出2500万的人口上限——城市化已经进入尾声。

没有海量的外来人口,也就失去了大面积开发新城的动力。

所以青浦是可悲的。前面几个孩子很幸运,家里出钱去国外留学了,到青浦上学时家族生意破产,只能辍学打工。

于是我们看到,松江新城松江大学城连成一片,成为开发最为成熟的郊区新城;

嘉定新城百米一园千米一林环境极佳,不过骨架拉的太大导致人气不足。好在新城雏形已经建成,后期修修补补也能独当一面。

最可怜的是青浦新城,规划上东一榔头西一锤子,到处都在施工,到处都有规划,然而却什么都没建成。

随便拉一个房产行业的人问问,十有八九不知道青浦新城在哪——淀山湖大道那有万达茂以及大量新房,好像是新城;汇金路地铁站附近一众新房说自己才是新城核心区;漕盈路北的卓越世纪中心只能男默女泪——房子不好卖啊。

而且青浦还在焦头烂额时,下一个小兄弟临港却等不及了提前出场。

头顶自贸区的光环又打着国家级战略的旗号,将一众前辈按在地上摩擦——青浦新城开发真是雪上加霜。

青浦也只好针尖对麦芒,继续炒大虹桥,至少也是国家级战略与临港平起平坐。

但是大虹桥已经是夹生饭,炒了好几年了青浦新城也是卖不动——干脆先搞徐泾得了。

所以徐泾新盘接连上市,而且一个比一个火爆。只是可怜了青浦新城小老弟,估计近十年都找不到合适的机会突围了。

因为他马上又遇到了另一记重棒:

嘉定即将卷土重来!

前面提到过嘉定在2015年就进入开发尾声,之后间或有个别新房上市已经掀不起太大浪花。

以至于环二不管什么时候去嘉定,翻来覆去的就万科安亭新镇、安亭瑞士锦庭、盘古园府、万科西郊都会等几个老盘硬撑着。

以及像大姨妈一样准时一年来一次的路劲上海派。

不过这种局面马上被打破,嘉定即将重新面临十几个刚需盘同时在售的盛况。

嘉定在售及半年内上市项目

按照每个项目800套供应量计算,嘉定一年内新房供应可能超过万套——重回巅峰时代。

环二猛然发现这个现象时也是一头雾水,开发商纷纷转战临港、奉贤的年代,嘉定“近郊”竟然死灰复燃。

后来政府喉舌“上海发布”公众号推送量一篇造势文章解答了所有疑惑——庄家开始护盘了。

远香湖是2008年的事情了,又被拿出来鞭尸而且还引发了相当影响,背后的事情一定不简单。

嘉定近期最大的动作是2017年新城东区规划发布,当时基本没有激起水花。新城西区还冷冷清清的,你跟我谈还是一堆低端厂房的东区?

其实更重要的是由于后续没有组合拳,这个概念炒作没太大意义,也没必要短期落地。

这一波集中上市的新盘ZF囤地已久,为什么会在这个节点拍出,直接原因我们不得而知,背景却值得玩味。

而且限价明显放松。嘉定西站附近之前嘉宝的项目一直4万上下,三四年没动,即将上市的路劲悦茂府已经放出4.8万的口风。

据非官方机构解读,汽车行业最近一直不景气,嘉定作为仅次于浦东的第二大GDP来源承压严重。经过多方妥协,局部地区又拿出了那只夜壶。

这不,炒作已久的嘉闵线又传出大新闻。

不过对于我们买房人来讲是好事,至少可选项目多了。那接下来的问题就是如果买在嘉定,如何选择区域?

我们可以将嘉定地段分为四级:

丰庄、江桥、南翔是第一梯队;

嘉定新城核心区是第二梯队;

嘉定北、徐行、安亭是第三梯队;

其他区域是第四梯队。

第一梯队是首选,其他三类地段比较鸡肋,风险依次提升。

每次提出这观点总有朋友忍不住打断:

废话,能买得起江桥的新房谁去买嘉定新城?能买得起嘉定新城谁去买徐行?

当然地段选择跟预算有关,不过这四个梯队有大量房源总价区间是重合的。嘉定新城与南翔价差并不明显,甚至嘉定北三房与南翔两房总价都在同一区间。

第一梯队的优势是能够完全融入主城区,本质是上海市;

第二梯队以下是嘉定县城,是相对独立的内生型区域。

即,上海城市化进程最远到达南翔。

在第一梯队的几个区域中各有特点:

丰庄是嘉定唯一进入外环的部分,又靠近大虹桥,城市效率极高、成熟度极高。不过整体房龄偏老,适合纯刚需客群。

南翔是今年的网红区域,到现在也是一房难求。主要原因是这是北上海刚需客户能够到的居住水平最高的区域。

这里有菁英湖、银翔湖,有大片的别墅区提升社区品质,有良好的道路绿化提升生态环境。而且商业配套一直领跑嘉定,最近新开的印象城更是奠定了南翔商业霸主地位。

同时,这里又有大量10年左右房龄的优质社区,又有较多两房三房的刚需产品,源源不断的捕获着市区白领。

而且这里还有另一个核心优势:嘉闵线。

嘉闵线开通后,南翔到达大虹桥仅需4站。想想徐泾的楼盘周边连个超市都没有价格就纷纷破6万,打得也是4站到大虹桥的旗号。

南翔只不过是昨日黄花,没有开发商继续炒作,随机就被扔进故纸堆。

江桥一分为二,南江桥城市界面相当混乱,也缺少学区、医疗资源,整体并不宜居。

北江桥近些年商品房上市较多,城市环境有了很大改善。以及14号线通车在即,这条直达陆家嘴的干线是最后一条黄金线路,将推动北江桥更上一个台阶。

嘉定新城是资源密度最高的区域,这里有瑞金医院,有地标远香湖、保利剧院、嘉定图书馆,有全新的统一规划,大量的优质社区。

嘉定新城街道环境

更重要的是,嘉定新城有较为优质的教育资源。这里有中福会幼儿园、蒙特梭利幼儿园,有德福路小学、普通小学分校,有民办华二初中、交大附中嘉定分校。

不过前面提到过嘉定新城骨架拉的太大导致人气不足,商业配套也相应的零散分布,没有一处商场可以达到印象城、江桥万达甚至安亭嘉亭荟的高度。

总体而言,作为一个内生型区域,嘉定新城完全可以实现自给自足,除了最重要的一项:产业。

嘉定最核心的产业是安亭的汽车城,不过安亭基本自成一体,对新城带动作用有限——大量上汽员工房子买到安亭新镇了。

嘉定北部高新产业区最近发展也不顺利,而且新城也是鞭长莫及。留给新城的,只有东部一些较为低端的厂房,与苏州乡镇业态类似。这也是制约新城发展的另一个核心。南翔江桥可以不要产业,甘心沦为市区的绿叶,可嘉定新城想做绿叶市区都不给机会:通勤实在是太远了。

安亭、徐行、嘉定北是更纯粹的内生型区域,市区客户一定不能碰。

理清楚了区域定位,面对嘉定频繁上市的新房就应该坦然对待。

新城东区之类的规划,听一听就好,上海已经过了人口流入黄金时期,再也撑不起大面积基建了。

同理,面对临港强大的宣传攻势大家也要稳住,后面环线会有专题分析。

总之,规划这种东西并不需要总是热血沸腾,毕竟江山代有规划出,各领风骚数十盘。

以上为正文

编辑/环线咨询

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